Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων και των τιμών αγοράς κατοικίας στην Κύπρο έχει προκαλέσει σοβαρές ανησυχίες στην κοινωνία. Με τα οικονομικά θέματα να είναι πάντοτε περίπλοκα, είναι απαραίτητο να αναλύσουμε τόσο τους διεθνείς παράγοντες όσο και τις τοπικές πολιτικές που επηρεάζουν την κατάσταση.

Τα θέματα της είναι συνήθως πολυσύνθετα και υπάρχουν διάφοροι λόγοι που διαμορφώνουν τη συμπεριφορά της αγοράς. Επιπλέον, κάποιοι από τους λόγους αυτούς συχνά επηρεάζουν περισσότερο από άλλους.

Μπορούμε να λάβουμε υπόψη τους εξωτερικούς παράγοντες, όπως το σοκ της οικονομίας κατά την περίοδο των lockdown, τον πόλεμο Ρωσίας – Ουκρανίας, αλλά και τον καλπασμό του παγκόσμιου πληθωρισμού που ακολούθησε μετά από αυτά τα δύο γεγονότα.

Παρόλ’αυτά θα ήταν καλύτερο να επικεντρωθούμε στις τάσεις που αφορούν την Κύπρο και μπορούν οι Δημόσιοι φορείς αλλά και ο Ιδιωτικός τομέας να επηρεάσουν και να διαμορφώσουν.

Ξένοι Επενδυτές

Είναι γεγονός ότι το πρόγραμμα των «Χρυσών Διαβατηρίων» έδωσε το έναυσμα σε ξένους κροίσους να εγκατασταθούν στο νησί μας και να ξεκινήσουν να αγοράζουν οκέλλες και μεγάλες εκτάσεις γης. Αυτός ήταν ο βασικός λόγος για να βλέπουμε τα δυάρια διαμερίσματα στη Λεμεσό να πωλούνται μέχρι και μισό εκατομμύριο ευρώ!

Όταν ένας Ισραηλίτης ή Ρώσος μπορεί με ευκολία να αγοράσει ένα διαμέρισμα πολυτελείας με μισό εκατομμύριο, είναι λογικό να παίρνει τη θέση στην αγορά κάποιου ντόπιου μεροκαματιάρη, ο οποίος χρειάζεται ένα απλό διαμέρισμα των 3 υπνοδωματίων για τις ανάγκες της οικογένειας του.

Εκεί που οι developers έκτιζαν μια πολυκατοικία με διαμερίσματα των τριών και δύο υπνοδωματίων για Κύπριους, τώρα κτίζουν πολυκατοικίες πολυτελείας με διαμερίσματα των δύο και ενός υπνοδωματίων. Άρα ακόμη και οι developers έχουν απαρνηθεί τον Κύπριο πολίτη και κτίζουν κυρίως για τους ξένους, με τις δικές τους απαιτήσεις. Δεν τίθεται θέμα πατριωτισμού φυσικά, αφού σε αυτό το νησί συνηθίσαμε να λειτουργούμε για το συμφέρον μας, χωρίς οποιουσδήποτε ηθικούς και άλλους φραγμούς.

Το πρώτο τρίμηνο του 2023 οι αγορές ακινήτων από ξένους πολίτες αυξήθηκαν κατά 33.6% σε σχέση με το 2022. [1]

Αύξηση της ζήτησης

Εκτός από τους ξένους επενδυτές, η τοπική ζήτηση κατοικιών έχει επίσης αυξηθεί ραγδαία, οδηγώντας σε περαιτέρω πίεση στην αγορά.. Από το 2013 μέχρι το 2021 η στατιστική υπηρεσία αναφέρει ότι ο πληθυσμός της Κύπρου αυξήθηκε κατά 55,000 άτομα [2]. Αυτό το 7% συνεχίζει να αυξάνεται ραγδαία το 2022 και το 2023 με την κάθοδο μεταναστών. Αν προσθέσεις και το γεγονός ότι η Κύπρος είναι στην πρώτη θέση στην Ευρώπη με τους περισσότερους γάμους (8.9) ανά 1,000 άτομα [3], που σημαίνει ότι τα ζευγάρια αναζητούν νέες κατοικίες, τότε είναι φυσικό επακόλουθο η ζήτηση να ανεβεί ακόμη περισσότερο.

Διαχείριση και Εκμετάλλευση των Ακινήτων

Λόγω της αύξησης της τάσης του Work from Home/Remote, βλέπουμε στην Κύπρο την κάθοδο πολλών digital nomads. Η Κύπρος, ως μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης, αλλά και λόγω του ιδανικού της κλίματος και του πιο «χαλαρού» τρόπου ζωής, ειδικά σε σχέση με τη Βόρεια Ευρώπη, φαντάζει το ιδανικό μέρος για άτομα τα οποία έχουν τη δυνατότητα να δουλεύουν online.

Εκτός αυτού, το ελκυστικό φορολογικό πλαίσιο για τις επιχειρήσεις στην Κύπρο έχει προσελκύσει αρκετές ξένες εταιρείες ώστε να έχουν σαν έδρα τους το νησί μας.

Επίσης, η Ε.Ε. δίνει το δικαίωμα σε όλους τους πολίτες της να διακινούνται με ευκολία στις χώρες μέλη της, όπως και το πρόγραμμα της Κυβέρνησης για προσωρινή παραμονή σε Digital Nomads and Family Members [4].

Όλα τα πιο πάνω έχουν ανεβάσει τη ζήτηση για διαμερίσματα των «short to mid rentals». Δηλαδή, πολλά διαμερίσματα έχουν μετατραπεί σε «σπίτι μακριά απ΄το σπίτι» και προσφέρουν υπηρεσίες όπως καθαριστές, διάφορα είδη υγιεινής, ακόμη και υπηρεσίες για καθαριστήριο/σιδερωτήριο ρούχων με home delivery. Αυτά τα διαμερίσματα αντί να ενοικιαστούν σε ένα νέο ζευγάρι για €600-700 το μήνα, θα ενοικιαστούν σε digital nomads ή σε ξένους υπαλλήλους για 6 ή 12 μήνες με τουλάχιστον €2,000 το μήνα. Βλέπετε, αυτοί λαμβάνουν μισθούς του εξωτερικού (π.χ. Αμερικής ή Αγγλίας) και ζουν σε χώρα στο ένα δεύτερο των μισθών της Ευρώπης. Αν πάρουμε τον διάμεσο (median) μισθό, τότε είμαστε στις τελευταίες θέσεις στην Ευρώπη [5].

Υπάρχουν λύσεις;

Το παγκόσμιο οικονομικό περιβάλλον κάθε άλλο παρά βοηθά στην επίλυση του θέματος. Παρόλα αυτά, υπάρχουν κάποιοι τρόποι που μπορούν τουλάχιστον να επιβραδύνουν την αύξηση των τιμών και ίσως βοηθήσουν αυτούς που πραγματικά το έχουν ανάγκη.

Φορολογία στους αγοραστές

Εάν ένας ξένος αγοραστής θέλει να εκμεταλλευτεί τις χαμηλές τιμές ακινήτων της Κύπρου (σε σχέση με αυτές της χώρας του) θα πρέπει να υπόκειται σε μεγαλύτερη φορολογία. Να δημιουργηθεί ένα σχέδιο το οποίο θα επιβάλλει κλιμακωτή φορολογία στη δεύτερη, τρίτη και ούτω καθεξής αγορά από τα ίδια πρόσωπα (φυσικά ή νομικά).

Για παράδειγμα, εάν ο κύριος Νετανιάχου από το Ισραήλ αγοράσει ένα σπίτι στον Πρωταρά με σκοπό τη διαμονή του ίδιου θα πληρώσει το ΦΠΑ του 5% της πρώτης κατοικίας για τα πρώτα 140 τετραγωνικά και το 19% για τα υπόλοιπα τετραγωνικά. Εάν θέλει να προχωρήσει σε νέα επένδυση με αγορά διαμερίσματος 2 υπνοδωματίων στη Λευκωσία, τότε ισχύει κανονικά το 19%. Στην τρίτη αγορά όμως, το ΦΠΑ θα πρέπει να ανεβεί στο 25% ενώ από την τέταρτη αγορά και όλες οι υπόλοιπες αγορές να φορολογούνται με τουλάχιστον 30%. Αυτή η φορολογία θα πρέπει να ισχύει και για τις εταιρείες που είναι μέτοχος ο κύριος Νετανιάχου, ώστε να αποφύγουμε τη δημιουργία διάφορων εταιρειών από τα ίδια φυσικά πρόσωπα για να γλυτώσουν το φόρο. Φυσικά αυτό θα πρέπει να ρυθμιστεί από τους σωστούς τεχνοκράτες και να υπάρχει ο ανάλογος έλεγχος και συνεργασία μεταξύ των κρατικών υπηρεσιών. Μπορούν να προστεθούν και εξαιρέσεις ή/και επιστροφές του έξτρα φόρου σε περίπτωση που το ακίνητο πωληθεί σε 2-3 χρόνια. Παρόμοια νομοθεσία υιοθέτησε και η Πολωνία πρόσφατα.

Όσο αφορά τα καταλύματα τα οποία ενοικιάζονται στο Airbnb και στο Booking, θα μπορούσε να δημιουργηθεί ένα πλαίσιο άδειας, η οποία θα υπάγεται στο Υφυπουργείο Τουρισμού και ανάλογα με τα τετραγωνικά και την τοποθεσία να υπάρχουν συγκεκριμένες προδιαγραφές (π.χ. να έχει 1 τουαλέτα ανά 50 τετραγωνικά κ.ο.κ). Επίσης θα πρέπει οι ιδιοκτήτες να πληρώνουν ένα συμβολικό ποσό για τον έλεγχο και την άδεια η οποία θα πρέπει να ανανεώνεται κάθε 3 χρόνια. Στο συγκεκριμένο έλεγχο μπορεί να βοηθήσουν και οι πλατφόρμες αφού θα πρέπει να ζητούν την έγκριση από το Υφυπουργείο για το κάθε κατάλυμα προτού το αφήσουν να ενοικιάζει στις πλατφόρμες τους.

Πλάνο συγκοινωνιών

Μπορεί η Κύπρος να είναι ένα μικρό νησί με λίγους σχετικά κατοίκους, αλλά λόγω της αστικοποίησης των τελευταίων χρόνων οι πόλεις έχουν υπερ-κατοικηθεί. Όταν έγινε ο σχεδιασμός του κέντρου των πόλεων μας δεν υπολόγιζαν για πεζοδρόμια, διπλές κατευθύνσεις και παράλληλους χώρους στάθμευσης. Εξού και τα θέματα με μονόδρομους και στενούς δρόμους στα κέντρα της Λευκωσίας, της Λεμεσού και της Λάρνακας.

Άρα, για την αποσυμφόρηση του κέντρου των πόλεων μας θα πρέπει να δημιουργηθεί ένα βιώσιμο και αποτελεσματικό πλάνο για Μέσα Μαζικής Μεταφοράς.

Ποδηλατόδρομοι, τραμ/τρένο και λεοφωρειολωρίδες θα πρέπει να δημιουργηθούν ειδικά στα κέντρα των πόλεων. Περιοχές εκτός των πόλεων θα πρέπει να ενωθούν με shuttle buses ή ακόμη και τρένα για να μπορεί κάποιος να μένει εκτός της πόλης, αλλά να μπορεί σε μερικά λεπτά να έρθει στο κέντρο. Αυτό θα δώσει το κίνητρο ο πληθυσμός να «εξαπλωθεί» στις γύρω περιοχές, αλλά και να γλυτώσει χρόνο και χρήματα ταξιδεύοντας με Μ.Μ.Μ. Η πόλη της Ορλεάνης στη Γαλλία με 117,000 κατοίκους (το 2020), λειτουργεί 2 γραμμές μετρό με 62,000 καθημερινούς επιβάτες (το 2018) [6]

Έχει ετοιμασθεί ένα πλάνο για Τραμ/Τρένο στη Λευκωσία το οποίο μπορεί να μειώσει την κίνηση, τα καυσαέρια αλλά και το κόστος που πληρώνει ο Κύπριος πολίτης σε βενζίνη και φθορά του αυτοκινήτου του. Πατήστε εδώ να το δείτε.

Επιδότηση νεαρών ζευγαριών

Τα έσοδα από τις φορολογίες των αγοραστών θα μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως επιδότηση σε νεαρά ζευγάρια για αγορά κατοικίας ή διαμερίσματος σε περιοχές εκτός πόλεων. Για παράδειγμα, όταν ένα νεαρό ζευγάρι παντρευτεί θα μπορούσε να λάβει επιδότηση €15,000 – €20,000 (ασφαλιστικές δικλίδες ανάλογα με τα εισοδήματά τους) για να χρησιμοποιηθεί για αγορά σε περιοχές όπως Ακάκι, Δένεια, Αγία Βαρβάρα, Σια κτλ (για Λευκωσία).

Με αυτόν τον τρόπο δίνεται κάποια βοήθεια σε νεαρές οικογένειες και κίνητρο για να δημιουργήσουν τη ζωή τους εκτός του κέντρου της πόλης. Αυτό σε συνδυασμό με τα Μ.Μ.Μ. που θα μπορούσαν να δημιουργηθούν για την εύκολη είσοδο – έξοδο, θα μπορούσε να αποφορτίσει τις πόλεις.

Είναι πλέον επιτακτική ανάγκη οι αρμόδιοι φορείς να αναλάβουν δράση, προτού η κατάσταση γίνει μη αναστρέψιμη. Η αγορά ακινήτων στην Κύπρο βρίσκεται σε κρίσιμο σημείο καμπής.

Όπως ανάφερα και στην αρχή, τα οικονομικά θέματα είναι πάντοτε πολυδιάστατα και λόγω της παγκοσμιοποίησης και της ενιαίας οικονομικής πολιτικής της Ευρωπαϊκής Ένωσης δεν υπάρχουν και πολλά που μπορούμε να κάνουμε ως ένα μικρό νησί, τα οποία να είναι ικανά να αλλάξουν την παγκόσμια οικονομία. Ωστόσο, υπάρχουν διάφορες ρυθμίσεις (όπως αυτές πιο πάνω) που μπορούν να γίνουν στους τοπικούς νόμους, οι οποίες θα βοηθήσουν στο να «απαλύνουν» τις συνεχείς αυξανόμενες τιμές σε ένα από τα πιο σημαντικά θέματα που ψάχνει ένας άνθρωπος, την στέγη πάνω από το κεφάλι του.

[1] https://www.financialmirror.com/2023/08/01/soaring-demand-for-real-estate/

[2] https://www.cystat.gov.cy/el/SubthemeStatistics?id=46

[3] https://www.statista.com/statistics/612150/marriage-rates-in-european-countries/#:~:text=Marriage%20rates%20in%20the%20EU,by%20country%20(per%201%2C000%20inhabitants)&text=Cyprus%20had%20the%20highest%20marriage,1.6%20marriages%20per%201%2C000%20population.

[4] http://www.moi.gov.cy/moi/CRMD/crmd.nsf/All/BF9908B541BFF7D3C22587EA003CD306?OpenDocument

[5] https://www.cystat.gov.cy/el/SubthemeStatistics?id=42

[6] https://en.wikipedia.org/wiki/Orl%C3%A9ans_tramway#cite_note-strmtg-1